Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
Usted anunció la parcela, con un agente de bienes raíces o por su cuenta, y meses después nadie le escribe. Es fácil pensar que el problema es el terreno. Casi nunca lo es. Cuando un terreno rural tarda demasiado en venderse, suele ser por una de cinco razones, y usted mismo puede revisar cada una, casi siempre gratis, en una tarde.
Las cinco, en el orden en que vale la pena revisarlas:
- El precio no corresponde a lo que de verdad se han vendido terrenos parecidos.
- El anuncio no dice cómo se llega a la parcela.
- El anuncio no muestra la parcela real.
- Hay una duda de impuestos o de papeleo sin resolver.
- Está anunciado donde no buscan los compradores de terrenos.
1. El precio, no el terreno
Esto detiene más anuncios que cualquier otra cosa. Es natural ponerle precio según lo que usted pagó, lo que el terreno significa para usted, o una cantidad que alguien mencionó. Los compradores no se fijan en nada de eso. Comparan su parcela con las ventas recientes de terrenos parecidos cercanos: tamaño parecido, acceso parecido, distancia parecida al pueblo y a la luz. Si su número está muy por arriba de lo que de verdad se ha pagado por esos terrenos, el anuncio se va a quedar ahí, por buena que sea la parcela.
Cómo revisarlo: busque las ventas registradas cerca de usted con el asesor del condado (Assessor) o el registrador del condado (Recorder), no otros precios pedidos. Nuestra guía sobre cuánto vale su terreno explica cómo encontrar ventas comparables reales en lugar de adivinar.
2. Los compradores no saben cómo llegarían
Un anuncio que no dice cómo se llega a la parcela (un camino con mantenimiento, una servidumbre de tierra, o nada registrado) da la impresión de que hay un problema, aunque el acceso esté bien. La mayoría de los compradores se pasan al siguiente en lugar de preguntar. Dígalo claramente. Si el acceso de verdad no es seguro, dígalo también: hay compradores para terrenos sin camino, pero solo cuando saben lo que están viendo.
Cómo revisarlo: busque el camino o la servidumbre en el mapa GIS del condado y en el plano de lotificación (plat map). Vea cómo leer un plano de lotificación y, si es su caso, cómo vender un terreno sin acceso por camino.
3. El anuncio no muestra la parcela real
Una descripción corta y una foto genérica del desierto no le ayudan a nadie a imaginarse su pedazo de tierra en particular. Los compradores serios de terrenos quieren buscar la parcela ellos mismos antes de escribirle.
Cómo arreglarlo: ponga el número de parcela (APN) en el anuncio, agregue una captura de pantalla de los límites tomada del visor GIS del condado, y use sus propias fotos si las tiene: el camino de entrada, la vista desde la esquina, lo que crece ahí. Nuestra guía sobre cómo encontrar su APN le muestra dónde está ese número.
4. Hay una duda de impuestos o de papeleo sin resolver
Si la cuenta con el tesorero del condado (Treasurer) muestra impuestos sin pagar, o si el nombre en la escritura no es el de quien está vendiendo, los compradores cuidadosos lo notan cuando buscan la parcela, y suelen quedarse callados en lugar de preguntar. Es mejor saber cómo está su situación antes de anunciar que enterarse después de que un comprador desaparece.
Cómo revisarlo: busque la parcela en el sitio del tesorero del condado y compare al dueño registrado con las personas que van a firmar. Para su caso en particular, el tesorero del condado o una compañía de títulos (title company) le pueden decir exactamente cómo está todo. Vea cómo vender terreno con impuestos atrasados si eso es parte de su situación.
5. Está anunciado donde no buscan los compradores de terrenos
La gente que busca terreno rural no siempre busca en los mismos lugares que la gente que busca casa. Un anuncio que está en un solo lugar, o con un agente que casi siempre vende casas, puede ser invisible para los compradores que quieren justo lo que usted tiene.
Cómo arreglarlo: nuestras guías sobre cómo vender sin agente de bienes raíces y cómo vender un terreno en Arizona explican las otras formas en que los terrenos cambian de dueño.
Si prefiere no arreglar nada de esto
Algunos dueños prefieren vender la parcela tal como está en lugar de pasar otra temporada ajustando un anuncio. Para eso existe la venta directa al contado. Nosotros mismos investigamos la parcela (las ventas comparables, el acceso, los registros del condado) y hacemos una oferta por el terreno tal como está hoy, así que no hay que resolver primero nada de lo de arriba.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo es demasiado para que un terreno esté a la venta en Arizona?
No hay un número fijo. Depende del condado, de la temporada y de la parcela, y el terreno rural por lo general tarda más que una casa. La mejor señal es el tipo de atención que recibe el anuncio: si hay curiosos pero no ofertas, o preguntas que se acaban después de la primera respuesta, hay algo que vale la pena revisar en lugar de nomás esperar. Nuestra guía sobre cuánto tarda vender un terreno en Arizona explica los tiempos normales según la forma de venta.
¿Qué hago primero: bajar el precio o cambiar dónde está anunciado?
Revise primero el precio. Una parcela con un precio parecido al de las ventas recientes, aunque solo se vea en un lugar, por lo general recibe algo de interés; una parcela con un precio muy por arriba de lo que se han vendido terrenos parecidos casi nunca se vende, no importa en cuántos lugares esté anunciada. Primero ponga bien el número y luego amplíe dónde se ve.
Si bajo el precio, ¿los compradores van a pensar que el terreno tiene algo malo?
No por sí solo. Los compradores de terrenos comparan una parcela con las ventas recientes de terrenos parecidos cercanos. Lo que los hace dudar es un precio que no corresponde al acceso, el tamaño o la ubicación de la parcela, no un precio que bajó para corresponder.
¿Puedo venderlo tal como está si no quiero lidiar con nada de esto?
Sí. Un comprador directo al contado le pone precio a la parcela tal como está hoy, con todo y acceso, papeleo e impuestos atrasados, en lugar de pedirle que usted lo resuelva primero. Así es como compramos nosotros: mándenos el número de parcela y la revisamos tal como está.
