Cómo vender un terreno en Arizona.

Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co

Si usted es dueño de una parcela sin construir en algún lugar rural de Arizona —tal vez heredada, tal vez comprada hace décadas en una venta de terrenos— y ya decidió que es hora de dejarla ir, probablemente ya se topó con algo frustrante: nadie le explica bien cómo hacerlo. Consejos para vender casas hay por todas partes. Consejos para vender diez acres de desierto a dos horas de la oficina de títulos más cercana, no. Somos una empresa familiar de terrenos, y esta guía es nuestro intento honesto de llenar ese hueco.

Por qué vender un terreno no se parece en nada a vender una casa

Las casas se venden porque la gente necesita dónde vivir. Hay una prisa natural, muchísimos compradores y todo un sistema de préstamos hecho para moverlas. Un terreno rural sin construir no tiene nada de eso.

Hay muy pocos compradores. Nadie necesita una parcela vacía como necesita un techo. La mayoría de los compradores de terrenos son soñadores que hacen planes para «algún día», y los compradores de «algún día» se toman su tiempo.

Los bancos casi nunca financian terrenos sin construir. Las hipotecas normales son para casas. Quien compre su parcela por lo general tiene que pagar al contado, conseguir un préstamo especial para terrenos con un enganche grande, o pedirle a usted que le dé financiamiento del dueño. Eso solo ya deja fuera a la mayoría de la gente que le da clic a un anuncio.

Los agentes de bienes raíces casi nunca le dan prioridad a un terreno barato. No es una crítica a los agentes; son puras matemáticas. Una comisión de porcentaje sobre una parcela rural modesta puede ser de unos cuantos cientos de dólares por lo que puede ser un año o más de trabajo. Es comprensible que los anuncios de casas se lleven la atención, y los de terrenos muchas veces se quedan ahí parados.

Sus tres opciones realistas

1. Ponerlo en venta con un agente

Es lo mejor cuando su terreno de verdad vale bastante: buena cantidad de acres cerca de un pueblo que está creciendo, con acceso legal, luz y posibilidad de agua. Un agente especializado en terrenos (no cualquier agente de casas) puede ganarse su comisión con una parcela así. Lo que se sacrifica es tiempo: es común que los terrenos rurales tarden meses, y muchas veces mucho más, en encontrar comprador.

2. Venderlo usted mismo (FSBO, venta por el dueño)

Usted se queda con la comisión, pero le toca poner el precio, tomar las fotos, publicarlo en sitios de anuncios, contestar llamadas y —lo más difícil— resolver el problema de financiamiento del comprador, lo que muchas veces significa ofrecer financiamiento del dueño y cobrar pagos durante años. Escribimos una guía completa sobre esto: cómo vender un terreno sin agente.

3. Venderlo directamente a un comprador de terrenos al contado

Empresas como la nuestra compran parcelas rurales directamente a sus dueños. El precio es menor que el precio completo de mercado —ese es el intercambio honesto—, pero no hay comisiones ni cargos, no hay que esperar a que se anuncie, y el comprador se encarga del papeleo. Para los dueños que sobre todo quieren quitarse el terreno de encima, que quede hecho y arreglado, este suele ser el camino más rápido y sencillo.

Los documentos que conviene juntar

La buena noticia: vender un terreno lleva mucho menos papeleo que vender una casa. Esto es lo que ayuda.

• Su número de parcela (APN). Viene en su recibo del impuesto predial del condado. Con este solo número, cualquier comprador o compañía de títulos (title company) encuentra todo lo demás.
• Su escritura. Si no encuentra su copia, no se preocupe: la escritura registrada en la oficina del registrador del condado (Recorder) es la que cuenta, y una compañía de títulos puede sacar una copia.
• La situación de su impuesto predial. El tesorero del condado (Treasurer) le puede decir cuánto se debe, si es que se debe algo. Los impuestos atrasados no impiden una venta; vea nuestra guía sobre cómo vender un terreno con impuestos atrasados.
• A nombre de quién está el terreno. ¿Está a su nombre, en un fideicomiso, en una sucesión (la herencia de alguien que falleció) o compartido con sus hermanos? Nada de esto impide la venta, pero los herederos y quienes administran un fideicomiso pueden necesitar firmas extra, y es bueno saberlo desde temprano.
• Una identificación oficial para el notario público al momento de firmar. Eso es prácticamente todo.

Cómo funciona de verdad una venta directa al contado, paso a paso

1. Usted comparte el número de parcela. Con un formulario de oferta o por correo electrónico; toma un minuto.
2. El comprador investiga la parcela. Registros del condado, acceso, topografía, mapas de zonas de inundación y lo que realmente se han vendido los terrenos cercanos.
3. Usted recibe una oferta al contado por escrito. Una cifra real por escrito, no un gancho. Usted puede decir que no, y eso siempre debería estar bien.
4. Usted firma un contrato de compraventa sencillo. Una o dos páginas con el precio y las condiciones, no un montón de cláusulas condicionales.
5. La compañía de títulos o de depósito en garantía (escrow) abre el expediente. En Arizona, los cierres por costumbre se hacen a través de compañías de títulos y de escrow con licencia. Ellos revisan el título, liberan cualquier gravamen y preparan la escritura.
6. Usted firma ante un notario. Por lo general por correo o con un notario móvil cerca de usted; los dueños que viven en otro estado casi nunca tienen que viajar para esto.
7. La escritura se registra y a usted le pagan. El dinero sale de la compañía de escrow, no de la chequera personal del comprador.

Tiempos realistas

No le vamos a dar un promedio inventado, pero así es la cosa, siendo honestos. Poner en venta un terreno rural es cuestión de paciencia: muchas parcelas pasan varias temporadas sin venderse antes de que aparezca el comprador indicado, y las ventas por el dueño con financiamiento del dueño pueden tardar años en terminar de pagarse. Una venta directa al contado depende sobre todo del trabajo del título: una vez firmado el contrato, una parcela sin problemas normalmente cierra en unas cuantas semanas. Las parcelas con sucesiones, herederos que no se encuentran o gravámenes viejos tardan más; tienen solución, solo que es más lenta.

Una nota honesta más: si su parcela está en uno de los condados en los que nos enfocamos —como el condado de Mohave, el condado de Yavapai o el condado de Cochise—, de verdad nos gustaría tener la oportunidad de hacerle una oferta nosotros mismos.

Pida una oferta al contado sin compromiso

Somos Tyson y Jennifer, una empresa de esposo y esposa que busca comprar parcelas rurales sin construir en todo Arizona. Si quiere ver una cifra real por su terreno, mándenos su número de parcela; lo investigamos y le ponemos una oferta al contado por escrito: sin cargos, sin comisiones, nosotros pagamos los gastos de cierre, y «no, gracias» siempre es una buena respuesta.