Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
La vista de satélite y una foto del anuncio solo le dicen hasta cierto punto cómo es un terreno sin construir. El plano de lotificación (plat map) le dice lo que dicen los propios registros del condado sobre la parcela: sus líneas exactas, sus medidas y cómo queda junto a los caminos y las parcelas de alrededor. La primera vez que uno abre un plano se ve complicado. No lo es, una vez que sabe lo que está viendo.
Qué muestra de verdad un plano de lotificación
Un plano de lotificación es el mapa registrado que se hace cada vez que un terreno se divide en lotes individuales: una subdivisión, una división pequeña de acres, lo que sea el caso. Muestra los linderos, los números de lote y de manzana, las medidas de cada línea del lindero, los caminos que lo rodean y, muchas veces, las servidumbres marcadas que lo atraviesan. Es una foto de cómo se repartió el terreno en papel. Un levantamiento de linderos (boundary survey) es un paso aparte y más preciso: un agrimensor con licencia confirma esas mismas líneas en el terreno y marca las esquinas reales. Vale la pena pedirlo antes de construir cualquier cosa cerca de un lindero, pero no lo necesita solo para evaluar una parcela.
Lo básico que va a ver en casi todos los planos
- Números de lote y de manzana. La forma en que los registros del condado se refieren a ese pedazo en particular dentro de la subdivisión.
- Sección, municipio y rango (section, township and range). Muchos terrenos de Arizona fuera de las subdivisiones de las ciudades se describen así: una cuadrícula de una milla por lado que se usa en los estados del oeste para ubicar terrenos desde antes de que existieran las direcciones con calle y número. Es solo un sistema de coordenadas, no una señal de alarma.
- Rumbos y distancias. El largo y la dirección exactos de cada línea del lindero, por lo general en pies.
- Líneas de servidumbre. Muchas veces aparecen como líneas delgadas punteadas con una nota al lado. Marcan una franja donde otra persona tiene un derecho marcado de cruzar o usar el terreno, por lo común para un camino o una línea de servicios. Vale la pena fijarse si alguna pasa cerca de donde usted querría construir, estacionarse o hacer una entrada para el carro.
- Caminos y parcelas vecinas. Qué colinda con el lote por cada lado, y si el camino que aparece es el mismo por el que usted de verdad entraría.
Dónde encontrar el plano de su parcela
Una vez que tenga el APN de la parcela, las mismas herramientas del asesor del condado (Assessor) que ponemos en nuestra guía del APN por lo general le muestran el plano o la vista del mapa GIS junto con el registro del dueño. Se puede buscar por APN o por nombre del dueño, gratis y sin cuenta. Si empieza desde cero, esa guía le explica primero cómo encontrar el APN.
Qué revisar de verdad antes de comprar
- ¿La forma coincide con la vista de satélite? Busque la parcela en Google Maps o Google Earth y compárela con el contorno del plano. Que se parezcan más o menos es normal; una forma que no se parece en nada merece una segunda mirada antes de seguir adelante.
- ¿El lote de verdad toca un camino en el plano? Algunos lotes colindan directamente con un camino. Otros solo llegan a uno por medio de una servidumbre, o no muestran ninguna conexión clara. Vale la pena entenderlo antes de dar por hecho que puede entrar manejando sin más.
- ¿Alguna línea de servidumbre cruza donde usted querría usar el terreno? Es bueno saber ahora, y no después de haber hecho planes, si una servidumbre de servicios o de acceso pasa justo por donde quiere la entrada o la construcción.
- ¿Los acres del plano coinciden con lo que se anuncia? Los planos dan medidas exactas. Si el número del mapa y el del anuncio son bastante distintos, pregunte antes de dar por hecho que es por redondeo.
Si el plano y la realidad no coinciden del todo
A veces los planos viejos son de antes de que se moviera un camino, de que cambiara un arroyo o de que se hiciera un nuevo levantamiento. Eso no es raro en los terrenos rurales de Arizona, y no es un problema automáticamente: solo es una razón para fijarse mejor antes de comprometerse con algo permanente. El personal del asesor o del registrador del condado (Recorder) por lo general le puede decir si los registros de una parcela se han actualizado desde el plano original, y un agrimensor con licencia es a quien hay que llamar si necesita que le confirmen las líneas actuales en el terreno.
Por qué lo revisamos primero, siempre
Somos Tyson y Jennifer, una empresa familiar que compra parcelas rurales sin construir en todo Arizona. El plano es una de las primeras cosas que revisamos en cualquier parcela, junto con el registro del asesor, la zonificación y la situación de los impuestos, antes de ponerle cualquier cifra por escrito enfrente a un vendedor. Es parte de lo que hace que una oferta sea una cifra investigada de verdad y no una adivinanza.
Quiero mi oferta
¿Tiene un terreno sin construir y está pensando más bien en venderlo? Toma como un minuto y no lo compromete a nada. O escriba a tom@reddirtlandco.com con su número de parcela.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un plano de lotificación y un levantamiento de linderos?
Un plano de lotificación es el dibujo registrado que muestra cómo se dividió un terreno en lotes: los linderos, las medidas y muchas veces las servidumbres, todo en el mapa del condado. Un levantamiento de linderos es cuando un agrimensor con licencia confirma esas líneas en el terreno y marca las esquinas de su parcela en particular. El plano le dice lo que dicen los papeles; el levantamiento le dice dónde están de verdad las esquinas hoy.
¿Dónde consigo el plano de lotificación de una parcela en particular en Arizona?
La mayoría de las oficinas del asesor o del registrador de los condados de Arizona publican en línea los planos de lotificación y los mapas de parcelas, y se pueden buscar gratis por APN o por nombre de la subdivisión. Si todavía no tiene el APN de la parcela, nuestra guía sobre cómo encontrarlo tiene el enlace a la herramienta de búsqueda de cada condado.
¿El plano de lotificación me dice si el terreno tiene un acceso por camino que se pueda usar?
Muestra si el lote toca un camino trazado en el mapa o una servidumbre dibujada para uno, y eso es una buena primera lectura. Si ese acceso de verdad se puede usar en el día a día vale la pena confirmarlo en el terreno, y una compañía de títulos (title company) puede sacar el panorama registrado completo de esa parcela en particular si lo quiere por escrito.
¿Ustedes revisan el plano de lotificación antes de comprarle un terreno a un dueño?
Siempre. Es una de las primeras cosas que revisamos en cuanto tenemos el APN de una parcela, junto con el tamaño, la zonificación y la situación de los impuestos, antes de ponerle cualquier cifra enfrente a un vendedor.
