Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
Casi siempre es la primera pregunta después de «¿cuánto vale?»: ¿cuánto tiempo va a tardar esto? La respuesta honesta es que depende casi por completo de cuál de los tres caminos tome para vender y, en una venta directa, de qué tan limpio esté su título. Esto es lo que de verdad mueve el reloj, para que tenga una expectativa realista en lugar de adivinar.
La versión corta, camino por camino
Escribimos una guía completa sobre sus tres opciones para vender un terreno en Arizona; aquí está solo la parte del tiempo de cada una.
- Ponerlo en venta con un agente de bienes raíces. Lo normal son meses, y un año o más no es raro. El terreno rural espera al comprador indicado, y no hay forma de apurar eso.
- Venderlo usted mismo (FSBO, venta por el dueño). Encontrar comprador puede tardar desde semanas hasta años, según el precio y la ubicación, y si usted da financiamiento del dueño, va a estar cobrando pagos —y seguirá metido en el asunto— durante años después de eso.
- Venderlo directamente a un comprador al contado. Este es el carril rápido: una vez que usted acepta una oferta por escrito, una venta directa por lo general cierra en unas cuantas semanas, y el ritmo lo marca casi por completo el trabajo del título, no las dudas de un comprador.
Lo que de verdad controla el tiempo en una venta directa
Una vez que aceptó una oferta, el calendario ya no se negocia: depende del papeleo. En la práctica, tres cosas marcan el ritmo.
El trabajo del título
La compañía de títulos (title company) o de depósito en garantía (escrow) tiene que confirmar quién es el dueño legal de la parcela, liberar cualquier gravamen y preparar la escritura. Un solo dueño con una escritura limpia y sin impuestos atrasados es el caso más rápido que hay. Una sucesión (la herencia de alguien que falleció), un fideicomiso o un terreno que es de más de una persona solo significa más firmas que juntar: no es un problema, solo son más pasos.
Las firmas
Todos los que tienen parte en la propiedad tienen que firmar. Si es una sola persona, es rápido. Si es una sucesión con varios herederos, cuente con tiempo extra para localizar a todos y hacerles llegar los documentos, sobre todo si alguien vive en otro estado.
Dónde está usted y cómo firma
Una venta directa casi nunca necesita una reunión en persona. Organizamos los cierres para que usted pueda firmar por correo o con un notario móvil donde sea que viva, lo que agrega unos cuantos días para la cita y el envío, no semanas.
Lo que acelera las cosas
- Sepa su número de parcela (APN). Viene en su recibo del impuesto predial y permite que cualquiera pase directo a investigar, en lugar de buscar primero su escritura. Nuestra guía del APN explica exactamente dónde encontrarlo.
- Sepa cómo están la escritura y el título. Si el terreno está solo a su nombre, sin otros dueños, ese es el caso más sencillo que hay.
- Sepa si se debe impuesto predial. Búsquelo con su APN con el tesorero del condado (Treasurer). Deber impuestos atrasados no impide una venta —vea nuestra guía sobre cómo vender un terreno con impuestos atrasados—, pero saber la cantidad de antemano significa una sorpresa menos a mitad del cierre.
- Conteste rápido. Mucho del tiempo entre «oferta enviada» y «oferta firmada» es solo esperar una respuesta.
Lo que de verdad atrasa las cosas
- Una sucesión que nunca se arregló. Si el dueño que aparece en los registros ya falleció y el terreno nunca se traspasó formalmente, eso se tiene que arreglar antes de que la venta pueda cerrar; tiene solución, solo que es más lenta.
- Varios dueños o herederos que todavía no se ponen de acuerdo. Todos los dueños que aparecen en el título tienen que firmar. Uno que no quiera no mata la venta, pero sí la detiene.
- Una escritura que no coincide con los registros del condado. Traspasos viejos entre familiares, cambios de nombre o escrituras hechas a mano a veces necesitan que una compañía de títulos aclare primero el rastro de papeles.
- Sin acceso claro. Las parcelas sin acceso registrado por camino requieren más trabajo para investigarlas y ponerles precio; nuestra guía sobre cuánto vale su terreno explica cómo el acceso afecta a una parcela.
Un cierre rápido no es una mala señal
Una venta al contado cierra más rápido que un terreno puesto en venta porque no hay que esperar la aprobación de un banco, no hay avalúo y no hay financiamiento que se caiga a última hora. Usted igual ve una cifra real antes de decidir nada, y es libre de compararla primero con lo que en realidad le podría dejar un agente o una venta por su cuenta.
Pida una oferta al contado sin compromiso
Somos Tyson y Jennifer, una empresa de esposo y esposa que compra parcelas rurales sin construir en todo Arizona. Mándenos su número de parcela; lo investigamos y le ponemos una oferta al contado por escrito: sin cargos, sin comisiones, nosotros pagamos los gastos de cierre, y «no, gracias» siempre es una buena respuesta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda de verdad una venta directa al contado de un terreno, de principio a fin?
Una venta directa al contado por lo general cierra unas cuantas semanas después de firmar el contrato, una vez que se termina el trabajo del título. Las parcelas sencillas, de un solo dueño, sin impuestos atrasados ni problemas de título, son las más rápidas; cualquier caso con una sucesión, un fideicomiso o varios herederos tarda más, porque todos los que tienen parte tienen que firmar.
¿Vender más rápido significa que me van a pagar menos?
La rapidez no es lo que pone el precio. Una venta directa al contado es rápida porque no hay financiamiento de banco, no hay avalúo y no hay un comprador esperando que le aprueben una hipoteca. La oferta de un comprador directo suele ser menor que lo que podría dejar una venta normal con paciencia, porque el comprador se encarga del trabajo de revender: ese es el intercambio a cambio de rapidez y certeza. Usted ve la cifra, usted decide, y puede decir que no. Nuestra guía sobre cuánto vale su terreno explica cómo compararla.
¿Qué es lo que más atrasa la venta de un terreno?
Las dudas sobre el título: una sucesión que no se ha arreglado, una escritura que no coincide con los registros del condado, o más de un dueño que tiene que firmar. Nada de esto impide una venta, pero todo toma tiempo arreglarlo antes del cierre.
¿Los impuestos atrasados o los herederos que no se encuentran pueden atrasar el cierre?
Pueden agregar tiempo, no detener la venta. Los impuestos atrasados se resuelven en el cierre a través del escrow, en lugar de pagarlos de su bolsillo por adelantado, y los herederos que no se encuentran solo significan juntar una o dos firmas más. Las dos cosas son comunes y las dos tienen solución; solo tardan más que una parcela sin problemas de un solo dueño.
¿Tengo que estar en Arizona para firmar, o eso atrasa las cosas?
No. Organizamos los cierres para que usted pueda firmar por correo o con un notario móvil donde sea que viva, y eso agrega días, no meses, al tiempo total.
