Cómo vender terreno con impuestos atrasados en Arizona.

Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co

Si se ha atrasado con los impuestos sobre la propiedad de una parcela sin construir en Arizona, no es el único: le pasa a muchísima gente. Pasa todo el tiempo con terrenos heredados, terrenos que se compraron hace mucho y terrenos cuyos dueños viven en otro estado: llega el recibo de una propiedad que usted nunca visita, y un año simplemente no se paga. Las cartas del condado se ponen cada vez más serias, y empieza a sentirse como una trampa. No lo es, y la salida es más sencilla de lo que la mayoría de la gente se imagina.

Primero, averigüe exactamente cómo está su situación

Antes que nada, consiga el número real. El tesorero del condado (Treasurer) es la única fuente oficial de lo que se debe sobre su parcela, y le da la información gratis. En la mayoría de los condados de Arizona, el tesorero le permite consultar el saldo en internet con el número de parcela, y todos contestan llamadas.

Pregúnteles tres cosas: el total que se debe hoy, si se ha vendido un gravamen fiscal (tax lien) sobre la parcela, y si es así, la cantidad completa que se necesita para liquidarlo. Apunte lo que le digan y la fecha en que se lo dijeron, porque la cantidad cambia con el tiempo. Todo lo que lea en internet, incluyendo esta página, es una descripción general. El número del tesorero es el que vale.

Si su situación es complicada, o si el condado le ha mandado algo que parece un documento de la corte, ese es el momento de hablar con un abogado de Arizona, y no con nosotros ni con internet.

Los impuestos atrasados no impiden la venta

Esta es la parte que sorprende a la gente: deber impuestos no le impide vender. Los impuestos sobre la propiedad que no se han pagado se arreglan en el mismo cierre. La compañía de títulos (title company) o de depósito en garantía (escrow) le pide al tesorero del condado la cantidad exacta para liquidarlos, le paga al condado del dinero de la venta y registra la escritura a nombre del comprador. Usted no tiene que conseguir el dinero antes.

Con un comprador directo que paga al contado, normalmente es todavía más sencillo, porque el comprador se encarga. Cuando hacemos una oferta por una parcela con impuestos atrasados, tomamos en cuenta los impuestos en la oferta y los pagamos al cierre, y nosotros cubrimos los gastos de cierre, así que usted queda libre de esa deuda. Así lo hacemos siempre, en todos los condados donde compramos, desde el condado de Navajo hasta el condado de La Paz.

Qué juntar antes de hacer cualquier cosa

• El número de su parcela (APN): viene en el recibo de impuestos y en todos los avisos que manda el condado.
• Un estado de cuenta actual del tesorero del condado: el saldo, y si se ha vendido un gravamen.
• Su escritura, o por lo menos a nombre de quién está el título: a su nombre, de un fideicomiso o de una sucesión (herencia). Una compañía de títulos puede sacar la copia registrada si usted perdió la suya.
• Todas las cartas que le haya mandado el condado o el dueño de un gravamen, en orden de fecha. No las tire.

Sus opciones

Pagarlos y quedarse con el terreno. Si quiere la parcela, pagar pronto le cuesta menos que pagar después: el saldo crece mientras se deja.

Pagarlos y luego anunciarlo. Si su terreno vale lo suficiente para justificar un agente de bienes raíces y un tiempo largo de promoción, liquidar primero los impuestos deja el anuncio más limpio. Nuestra guía principal sobre cómo vender un terreno en Arizona explica lo que implica ese camino.

Venderlo tal como está a un comprador directo. Si el terreno ya es más una carga que un bien, una venta al contado arregla todo de una vez: el condado recibe su pago, usted recibe lo que queda, y se termina en semanas, no en temporadas. Esta es la opción que sigue funcionando cuando usted no tiene dinero de sobra para poner, porque los impuestos salen del trato y no de su bolsillo.

El consejo que le daríamos a un amigo es sencillo: no lo deje pasar. Cualquier camino, ya sea quedárselo, anunciarlo o venderlo, es más fácil y más barato si se atiende temprano que si se atiende tarde.

Pida una oferta al contado sin compromiso

Somos una empresa familiar que busca comprar parcelas rurales sin construir en todo Arizona, y las parcelas con impuestos atrasados son exactamente la situación en la que esperamos ayudar más. Mándenos el número de su parcela, la investigamos y le mandamos una oferta al contado por escrito: nosotros pagamos los impuestos atrasados y los gastos de cierre, usted nunca paga cargos, y decir «no» es una respuesta perfectamente válida.