Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
Si su parcela no está sobre un camino (sin servidumbre escriturada, solo una vieja brecha de dos huellas que cruza el terreno de otra persona, o nada de nada), seguramente ya se ha preguntado si se puede vender. Sí se puede. Hay menos compradores y el precio por lo general es más bajo que el de una parcela que da a un camino con mantenimiento, pero en Arizona los terrenos sin acceso cambian de dueño todos los años. Aquí le contamos quién los compra de verdad y cuáles son sus opciones realistas.
Por qué los terrenos sin acceso se siguen vendiendo
Tres tipos de compradores mantienen vivo este mercado. El dueño del terreno de al lado es el caso clásico: alguien vecino que ya tiene acceso y quiere más acres, y para quien su parcela resuelve un problema en lugar de crear uno. Los compradores que buscan terreno para recreo o para guardarlo como inversión quieren tierra para tener, cazar, acampar o simplemente conservar a largo plazo, y el acceso importa menos cuando nadie va a construir una casa el año que entra. Y los compradores directos al contado, nosotros incluidos, toman en cuenta el problema del acceso en el precio y la compran de todos modos, porque no estamos tratando de revenderla al mes siguiente.
Lo que de verdad quiere saber quien compra una parcela sin acceso
- Qué tan lejos está el camino con mantenimiento más cercano, y más o menos qué hay entre ese camino y la parcela: un arroyo seco, una ladera, cercas.
- Si alguna parcela vecina tiene acceso registrado que razonablemente se pudiera extender hasta la suya.
- El tamaño. No es lo mismo 40 acres sin acceso que un lote de medio acre sin acceso.
- Cualquier historial de uso: si alguien lleva años entrando sin problemas, vale la pena mencionarlo, aunque eso no es lo mismo que un acceso legal registrado.
Averigüe exactamente cómo está su situación
Antes de ponerle precio a nada o de hablar con un comprador, consiga el panorama real en lugar de suponer. El visor de parcelas GIS del asesor del condado (Assessor) le muestra los límites de su parcela sobre los caminos de alrededor: gratis, con el número de parcela (APN). El registrador del condado (Recorder) puede sacar el plano de lotificación (plat map) registrado, que es donde aparecería una servidumbre real si existe. Explicamos las dos herramientas en nuestras guías sobre cómo encontrar el número de su parcela y lo que le da valor a un terreno, donde el acceso es el factor más importante que tratamos.
Sus opciones
Vendérsela al vecino. Si el dueño de un terreno de al lado tiene acceso y quizá quiera más tierra, esa sola conversación a veces resuelve todo el problema. Vale la pena mandarle una carta o tocarle la puerta antes de hacer cualquier otra cosa.
Venderla tal como está a un comprador directo. Es el camino más rápido y de menos esfuerzo. Usted cambia algo de precio por que otro se haga cargo de la cuestión del acceso, de que hay menos compradores y del tiempo que toma encontrar al comprador indicado. Esta es la opción que termina escogiendo la mayoría de los dueños de parcelas sin acceso.
Conseguir primero el acceso y luego venderla a precio de anuncio. Algunos dueños buscan establecer una servidumbre registrada antes de anunciar, y eso puede subir bastante el valor. También es un camino más largo y a veces caro, y empieza con un agrimensor con licencia o un abogado de Arizona, no con una guía como esta.
Lo que revisamos cuando le ponemos precio a una parcela así
Revisamos lo mismo que revisaría cualquier comprador: qué tan lejos está el camino con mantenimiento más cercano, cómo es el terreno entre ese camino y su parcela, el tamaño, y si algo registrado indica una manera de resolverlo. Luego le mandamos un número por escrito: nuestra oferta honesta de venta rápida por la parcela tal como está hoy, con todo y el problema del acceso. Sin cargos, sin comisiones, y nosotros cubrimos los gastos de cierre de todos modos.
Pida una oferta al contado sin compromiso
Si su terreno no se ha movido porque usted pensaba que sin camino no había compradores, mándenos el número de su parcela. Para nosotros, una parcela sin acceso no es motivo para echarse para atrás: es solo algo que tomamos en cuenta en el número.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un terreno que no tiene acceso legal por camino?
Sí. En Arizona se venden terrenos sin acceso todo el tiempo; por lo general a menos compradores y por menos dinero que una parcela sobre un camino, pero se venden. Los compradores directos, los dueños de los terrenos de al lado y los compradores que buscan terreno para recreo o para guardarlo como inversión son todos posibles compradores reales.
¿Me van a ofrecer menos por una parcela sin acceso?
Por lo general, sí. El acceso es uno de los factores más importantes en lo que vale un terreno sin construir, así que una parcela sin acceso normalmente tiene un precio más bajo que una parcela idéntica que da a un camino. Aun así, vale la pena pedir una oferta real en lugar de suponer: muchas veces el descuento es menor de lo que los dueños esperan.
¿Cómo averiguo si mi parcela tiene algún acceso legal?
El registrador del condado puede sacar el plano de lotificación registrado de su parcela, y el visor de parcelas GIS del asesor del condado le muestra los límites junto a los caminos de alrededor. Con los dos, por lo general puede saber si un camino llega legalmente a su terreno o si solo está viendo una brecha por donde alguien pasó una vez.
¿Debo tratar de conseguir acceso antes de vender, o venderlo tal como está?
Depende de su tiempo y de su paciencia. Tramitar una servidumbre registrada puede subir el valor, pero es un camino más largo y a veces caro, y empieza con un abogado o un agrimensor con licencia, no con nosotros. La mayoría de los dueños que solo quieren resolverlo lo venden tal como está y dejan que el comprador se encargue de eso.
