Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
Escriba la dirección de una casa en Zillow y en dos segundos le sale un número. Escriba el número de una parcela rural de Arizona y no le sale nada que sirva. No es que el sitio le esté fallando; es la pura verdad sobre los terrenos. Nosotros investigamos parcelas como trabajo, así que aquí le contamos cómo pensamos en el valor, y cómo puede usted darse una idea del valor de su terreno sin pagarle a nadie.
Por qué no hay un valor automático para el terreno rural
Los valores automáticos de las casas (como el «Zestimate» de Zillow) funcionan porque las casas de un mismo barrio se parecen y se venden todo el tiempo, y eso le da al programa miles de comparaciones recientes. El terreno rural es lo contrario: las ventas son pocas, y dos parcelas a una milla de distancia pueden ser muy distintas: una sobre un camino que alguien mantiene y con la luz en la esquina, la otra detrás de un arroyo seco y sin acceso legal. Ningún programa ve eso a partir de una dirección. Con los terrenos, los detalles son el valor.
Lo que de verdad le da valor
Acceso legal y acceso físico
Este es el más importante. ¿Llega a su parcela, de manera legal, un camino escriturado o una servidumbre registrada? ¿Y puede llegar ahí físicamente un vehículo normal? Una parcela sin acceso (es decir, sin acceso legal) puede valer solo una parte de lo que vale una parcela idéntica que da a un camino. Muchos dueños de verdad no lo saben; la escritura registrada y los mapas del condado lo dicen.
Cómo está el camino
Un camino de grava que mantiene el condado vale más que una brecha de dos huellas que se deslava cada temporada de lluvias. Los compradores se imaginan llegando en el carro que tienen ahorita, no en una camioneta 4x4 levantada.
El suelo y las zonas de inundación
Un terreno plano donde se puede construir vale más que uno con pendientes, piedras grandes o una parcela partida por un arroyo seco. Los mapas de inundación de FEMA (gratis en el «FEMA Flood Map Service Center», el centro de mapas de inundación de FEMA) muestran las zonas de inundación marcadas, y eso afecta tanto lo que se puede construir como el seguro.
Qué tan lejos está la luz
Tener las líneas de luz en el límite del lote es una diferencia real en dinero comparado con postes a millas de distancia, porque extender la luz es caro: los compradores lo toman en cuenta en el precio, o piensan usar paneles solares y descuentan el precio por eso.
La realidad del agua
Los compradores de terreno rural en Arizona preguntan por el agua muy pronto. ¿Hay pozo, un acuerdo de pozo compartido, agua acarreada, o agua subterránea profunda e incierta? Nada de esto mata una venta, pero sí marca lo que el comprador puede esperar: una parcela donde los vecinos tienen pozos que dan buena agua se ve muy distinta a una donde todos acarrean agua.
El tamaño y el precio por acre
El precio por acre baja conforme las parcelas son más grandes. Un lote chico se puede vender a varias veces el precio por acre de una parcela de 40 acres en la misma zona, porque muchos más compradores pueden pagar el precio total más bajo. Este es el error de precio más común que vemos: tomar la venta de un acre y multiplicarla por cuarenta.
En cuánto se vendieron de verdad los terrenos cercanos
Los precios de venta son la verdad. Los precios pedidos en los sitios de anuncios le dicen lo que esperan los optimistas; las ventas registradas le dicen lo que paga el mercado. En el campo, donde hay pocas ventas, esos dos números pueden estar muy lejos uno del otro.
Valor de venta rápida contra valor de anuncio
En realidad cada parcela tiene dos valores honestos. El valor de anuncio es lo que podría sacar después de anunciarla bien: meses (muchas veces más) de promoción, tal vez ofrecer financiamiento del dueño para atraer compradores, y pagar los impuestos y quizá comisiones mientras tanto. El valor de venta rápida es lo que paga hoy un comprador al contado para hacerse cargo él mismo de todo eso: la espera, los costos de mantener el terreno, el riesgo de revenderlo, el papeleo. El valor de venta rápida siempre es más bajo; no es un truco, es el precio de la rapidez y la seguridad. Ninguno de los dos números es «el correcto». Un vendedor que tiene tiempo y una parcela que la gente quiere debería buscar el valor de anuncio. Un vendedor que sobre todo quiere terminar con el asunto debería comparar el número al contado con otro año de impuestos y molestias.
Cómo investigar su parcela gratis
- El visor de parcelas o mapa GIS del asesor del condado (Assessor). Todos los condados de Arizona tienen uno. Ponga su número de parcela (APN) para ver los límites, los acres y muchas veces imágenes aéreas y registros de ventas cercanas.
- El registrador del condado (Recorder). Saque una copia de su propia escritura y revise si hay servidumbres registradas: eso contesta la pregunta del acceso legal.
- El tesorero del condado (Treasurer). Le confirma cómo están sus impuestos. Si está atrasado, nuestra guía sobre impuestos atrasados explica por qué eso no impide vender.
- El «FEMA Flood Map Service Center». Consulta gratis de zonas de inundación por ubicación.
- Google Earth. Siga con sus propios ojos el camino hasta su parcela. Las imágenes históricas hasta le enseñan cómo aguanta el camino en las distintas temporadas.
- Los sitios de anuncios, bien usados. Fíjese en la diferencia entre los precios pedidos de anuncios que llevan mucho tiempo sin venderse y las pocas ventas reales.
Una hora con esas herramientas le va a enseñar más del valor real de su terreno que cualquier calculadora instantánea. Y esa es exactamente la investigación que hacemos nosotros (registros del condado, acceso, suelo, mapas de inundación, ventas comparables) cuando calculamos una oferta por una parcela en condados como Coconino, Gila o Mohave.
Reciba un número real, gratis
Si prefiere saltarse la tarea, nosotros la hacemos por usted. Mándenos el número de su parcela, investigamos su terreno y le mandamos por escrito una oferta al contado sin compromiso: nuestro número honesto de venta rápida, explicado. Sin cargos, sin comisiones, y sin resentimientos si prefiere anunciarla y buscar el valor de anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el valor que da el condado es distinto del valor en el mercado?
El valor del asesor del condado existe para calcular los impuestos sobre la propiedad, no para predecir lo que va a pagar un comprador. En terrenos rurales sin construir puede quedar muy por arriba o muy por debajo del valor real en el mercado, así que tómelo como un dato más, no como un precio.
¿El precio por acre es el mismo sin importar el tamaño de la parcela?
No. Las parcelas chicas casi siempre se venden a más por acre que las grandes en la misma zona, porque hay muchos más compradores para un precio total bajo. Si multiplica el precio de venta de 1 acre por 40, va a poner un precio demasiado alto a una parcela de 40 acres.
¿Cómo averiguo en cuánto se vendieron de verdad los terrenos cercanos?
Los sitios web del asesor y del registrador del condado son gratuitos y muestran las ventas registradas. Los sitios de anuncios también ayudan, pero fíjese en los precios de venta, no en los precios pedidos: en el campo, los precios pedidos muchas veces están muy por arriba de lo que de verdad se paga.
¿Por qué las ofertas al contado son más bajas que los precios de los anuncios?
Un comprador al contado se hace cargo del tiempo de venta, los costos de mantener el terreno, el riesgo de revenderlo y el papeleo que una venta normal le deja al vendedor, y paga ahora en lugar de después de meses o años en el mercado. El descuento es el precio de la rapidez y la seguridad; si ese cambio le conviene o no depende de su situación.
