Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
Casi todas las preguntas que nos llegan de alguien en Ohio, en Washington o en Nueva Jersey son una versión de la misma: ¿de verdad puedo hacer esto desde aquí, o me van a estafar?
Sí puede hacerlo desde allá. Se le ha vendido terreno rural a compradores de otros estados desde que existe el terreno rural, y el proceso está muy bien probado. Pero la distancia también tiene su costo: le quita la revisión en la que casi todos confían sin darse cuenta, que es pararse en el terreno antes de pagarlo.
Así que la versión honesta es esta: comprar a distancia es normal y funciona, siempre y cuando cambie la caminata por el terreno por una verificación de verdad, en vez de nada más esperar que todo salga bien. Así se ve cada paso.
Ver una parcela en la que no se puede parar
Las fotos son lo que menos sirve del anuncio. Cualquiera puede apuntar la cámara a la mitad bonita de un lote.
Qué ver en su lugar
- Un video recorriendo la parcela que vaya del camino hasta el terreno y dé una vuelta completa. Si un vendedor no quiere hacer uno, eso también le dice algo.
- El sitio de mapas del condado. Todos los condados de Arizona publican en línea los límites de las parcelas, gratis, y se pueden buscar por número de parcela. Ahí verá la forma del lote y lo que lo rodea.
- Imágenes de satélite y a nivel de calle de cualquiera de los servicios de mapas de siempre. Revise la fecha de las imágenes: el desierto cambia despacio, pero los caminos y los vecinos no.
- El plano de lotificación (plat map), que muestra las líneas del lote, las medidas y las servidumbres que las fotos nunca van a mostrar. Nuestra guía sobre cómo leer un plano de lotificación explica qué buscar.
Mande a alguien, aunque no sea usted
Si puede ir, vaya: nada lo sustituye, y un viaje de fin de semana sale barato comparado con una mala compra. Si no puede, alguien de la zona puede recorrerlo por usted. Un agrimensor, un inspector local, un agente de bienes raíces que trabaje en ese condado o, en muchas zonas rurales, simplemente alguien que vive cerca y le dedique una hora por un pago razonable.
Lo que una foto esconde: qué tan malo está de verdad el camino de acceso, qué tan empinado es el lote, si un arroyo seco (wash) pasa por en medio y para qué se está usando la propiedad de al lado. Esas son las cuatro cosas que una persona en el terreno le puede decir en diez minutos y que una foto nunca le va a decir.
Hacer las revisiones, que de todas formas se hacen a distancia
Esta es la parte que sorprende a la gente. Casi nada de la investigación seria sobre una parcela se hace en persona. Se hace por teléfono y en los sitios web del condado, y funciona exactamente igual desde Phoenix que desde Pensilvania.
Todo lo que sigue empieza con el número de parcela (APN). Si no lo tiene, nuestra guía sobre cómo encontrar un APN en Arizona le enseña cómo conseguirlo.
- Quién es el dueño: el asesor del condado (Assessor) o el registrador del condado (Recorder) muestra al dueño registrado actual. Antes que nada, confirme que la persona que se lo vende es esa persona.
- Qué se debe: el tesorero del condado (Treasurer) publica el impuesto anual a la propiedad y cualquier cantidad que esté sin pagar, por parcela y gratis.
- Qué puede hacer con el terreno: el departamento de planeación o desarrollo del condado le dirá la zonificación y lo que permite. Pregunte específicamente por lo que usted de verdad piensa hacer.
- Si se inunda: la información de zonas de inundación se publica a nivel nacional y por condado, y vale la pena dedicarle dos minutos.
- Cuánto costarían los servicios: la compañía de servicios que atiende la zona le dará por teléfono un presupuesto para extender la línea (line-extension estimate). Nuestra guía sobre agua, luz y caminos cubre lo demás.
- Si el acceso es real: la diferencia entre un camino por el que se puede manejar y un camino por el que usted tiene un derecho registrado de pasar, que es la que le cuesta dinero a la gente.
Nuestra guía sobre qué revisar antes de comprar repasa todo esto en orden. Lo importante aquí es que a ninguna de esas llamadas le importa desde dónde llama usted.
Revisar al vendedor
Esto importa más cuando compra a distancia, porque tampoco va a estar sentado en la oficina de nadie.
Busque al dueño registrado actual con el condado y confirme que es el mismo que le está vendiendo. Pregúntele cómo llegó a ser dueño. Pida el número de parcela desde el principio: un vendedor que no le quiere dar el número de parcela es un vendedor que no quiere que usted revise, y eso no tiene una explicación inocente.
Escribimos una guía completa sobre esto: cómo revisar a un vendedor de terrenos antes de mandarle dinero. Es gratis y son los veinte minutos que más valen en todo el proceso.
Firmar desde otro estado
La parte que la gente cree que va a ser difícil, y casi siempre es la más fácil.
Una compañía de títulos (title company) o de depósito en garantía (escrow) se encarga del cierre y del papeleo. Hágales, desde el principio, una sola pregunta: ¿qué necesitan de un comprador de otro estado, y cómo quieren que se los regrese? Ellos arreglan esto todo el tiempo. Le dirán qué documentos hay que firmar, cómo hay que atestiguar o firmar cada uno, y si lo más sencillo es un notario que vaya a donde está usted, una cita en algún lugar cerca de usted o un servicio de mensajería de ida y vuelta.
Pregunte al principio, no al final. Esto solo sale mal cuando un documento llega un viernes y nadie le dijo antes qué hacer con él.
No adivine en esta parte. Los requisitos los pone la compañía que hace el cierre y el condado donde se registra el documento, y son ellos quienes le dirán exactamente lo que necesitan. Todo lo que lea en internet, incluida esta página, describe cómo suele hacerse, no es una instrucción para su cierre.
Pagar, y el fraude que sigue funcionando
El dinero va a la compañía de escrow o de títulos. No a la cuenta personal de un vendedor, no a un individuo, y no por ningún medio que no se pueda rastrear o revertir.
Y luego viene la parte que pondríamos en letras grandes en un espectacular si pudiéramos:
Llame y verifique las instrucciones de la transferencia (wire) antes de mandar cualquier cosa. Use un número de teléfono que usted mismo buscó, en el sitio web de la propia compañía o en sus papeles del cierre, no uno que venga impreso en el correo con las instrucciones. Léales en voz alta los datos de la cuenta y pídales que le confirmen cada uno.
El fraude con transferencias en bienes raíces no es algo raro ni exótico. Funciona vigilando una cadena de correos electrónicos y mandándole al comprador un mensaje que se ve idéntico al verdadero, desde una dirección que tiene una letra distinta, con otros números de cuenta. El dinero que se manda así por lo general se pierde. La llamada de dos minutos es toda la defensa, y en esta industria todos esperan que usted la haga: nadie en una compañía de títulos se va a ofender porque usted llamó para verificar.
Todo lo demás de pagar a distancia es normal. Las compras al contado por lo general se cierran rápido. Si el vendedor es quien da el financiamiento, usted también firma un pagaré y los papeles que lo garantizan, y aplica la misma regla: pregúntele a la compañía que hace el cierre qué necesitan y cuándo.
Confirmar que la escritura de verdad quedó registrada
Este es el paso que la gente se salta, y es el que nos quedaríamos si tuviéramos que tirar el resto de esta página.
Después del cierre, la escritura se registra con el registrador del condado donde está la parcela. Ese documento registrado es la declaración pública de que usted es el dueño. Que alguien le diga que se registró no es lo mismo que esté registrada.
Cómo revisarlo usted mismo
- Entre al sitio del registrador del condado donde está la parcela. La mayoría de los condados de Arizona tienen en línea una búsqueda pública de documentos.
- Busque por su nombre, por el nombre del vendedor o por el número de registro que le dieron en el cierre.
- Abra el documento y léalo. Revise que su nombre esté bien escrito. Revise que la descripción de la parcela coincida con lo que compró. Revise la fecha.
- Guarde una copia. Téngala con los papeles del cierre en un lugar donde la pueda encontrar dentro de diez años.
Si no aparece un par de semanas después del cierre, llame a la compañía que hizo el cierre y pregunte dónde está. El registro se puede atrasar unos días y eso es normal; que se atrase dos meses no lo es.
Haga lo mismo con el recibo de impuestos. Los recibos del impuesto a la propiedad siguen los registros del condado, así que el primer recibo a su nombre es una segunda confirmación de que el condado sabe que el terreno es suyo. Si el recibo le sigue llegando al dueño anterior, algo no se terminó, y usted quiere saberlo en el segundo mes y no en el tercer año.
La versión corta
- Consiga el número de parcela antes que nada.
- Confirme con el condado que el vendedor es el dueño registrado.
- Vea el plano, el mapa del condado y un video recorriendo la parcela, y mande a alguien de la zona si usted no puede ir.
- Llame al condado sobre la zonificación, al tesorero sobre lo que se debe y a la compañía de servicios sobre lo que costaría el servicio.
- Confirme que el acceso está registrado, y que no es solo un camino por el que la gente pasa.
- Pregúntele desde el principio a la compañía que hace el cierre qué necesitan de un comprador de otro estado.
- Verifique por teléfono las instrucciones de la transferencia, a un número que usted mismo buscó.
- Dos semanas después, encuentre usted mismo su escritura en los registros del condado y léala.
Nada de eso requiere una dirección en Arizona. Todo eso requiere que usted de verdad lo haga, y esa es la parte que la distancia hace fácil saltarse.
Por qué insistimos tanto en esto
Somos Tyson y Jennifer, una empresa familiar que trabaja con parcelas rurales sin construir en todo Arizona. Buena parte de la gente a la que esperamos venderle nunca habrá pisado el estado, así que las partes incómodas de todo esto (el acceso, los servicios, lo que una parcela no tiene) son justo las que preferimos ponerle enfrente al comprador desde el principio, en vez de que las descubra después del cierre. Un comprador que se siente engañado es un problema que preferimos no crear desde un principio.
Si está revisando una parcela en particular y quiere una segunda opinión sobre qué revisar, escríbanos. Le diremos lo que nosotros revisaríamos, incluso cuando la respuesta sea que nosotros no la compraríamos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar terreno en Arizona sin ir nunca a verlo?
La gente lo hace todo el tiempo, y en la mayoría de las ventas de terreno rural en Arizona el comprador vive en otro lado. Aun así, ir a verlo es lo mejor que puede hacer, y preferimos que lo haga. Si no puede, lo que lo sustituye no es una foto más bonita: es un video recorriendo la parcela, el plano de lotificación (plat map), el sitio de mapas del condado y alguien de la zona que vaya a pararse en el terreno y le diga lo que ve.
¿Cómo firmo los papeles desde otro estado?
Pregúntele a la compañía de escrow o de títulos que maneja el cierre qué necesitan de un comprador de otro estado, y pregúntelo al principio, no al final. Ellos arreglan esto todo el tiempo y le dirán exactamente cómo tiene que regresarles cada documento, si algo necesita testigos y si lo más sencillo es un notario que vaya a donde está usted. No lo adivine: la respuesta que cuenta es la de la compañía que hace el cierre.
¿Cómo sé que mi dinero está seguro si compro a distancia?
El dinero va a la compañía de escrow o de títulos, no al vendedor en persona. Antes de mandar nada, llame a la compañía a un número que usted mismo buscó y léales en voz alta las instrucciones de la transferencia. El fraude con transferencias en bienes raíces funciona mandándole al comprador por correo electrónico unas instrucciones cambiadas que se ven idénticas a las verdaderas. La llamada es toda la defensa y toma dos minutos.
¿Cómo confirmo que la escritura de verdad quedó registrada?
Búsquela usted mismo con el registrador del condado donde está la parcela. La mayoría de los condados de Arizona le permiten buscar documentos registrados en línea por nombre o por el número de registro que le dan en el cierre. Revise que el documento esté ahí, que su nombre esté bien escrito y que la descripción de la parcela coincida con lo que compró. Que le digan que quedó registrada no es lo mismo que verlo.
¿Necesito un agente de bienes raíces de Arizona para comprar terreno allá?
Mucho terreno rural cambia de manos directamente entre comprador y vendedor, con una compañía de títulos o de escrow que se encarga del cierre. Si quiere un agente, un abogado o ninguno de los dos es decisión suya, y depende del trato y de qué tan seguro se sienta. Si un trato es complicado o algo no le cuadra, la persona a quien preguntarle es un abogado con licencia en Arizona.
¿Qué debo revisar antes de mandar dinero por una parcela que nunca he visto?
Confirme quién es el dueño de verdad buscando el número de parcela con el asesor o el registrador del condado; confirme qué se debe con el tesorero del condado; confirme la zonificación y qué puede poner en el terreno con el departamento de planeación del condado; confirme que tiene acceso registrado y no solo una brecha por la que alguien ha estado pasando; y confirme cuánto costaría llevar agua y luz. Las cinco cosas son llamadas y sitios web públicos, y ninguna requiere que usted esté en Arizona.
