Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
"Sin conexión a la red" (off-grid) se usa de dos maneras. En un anuncio es una palabra de estilo de vida, puesta junto a la foto de un atardecer. En el terreno es una lista de problemas concretos, con soluciones concretas y costos concretos.
Ninguno de ellos es motivo para echarse para atrás. Hay gente que vive muy a gusto en terrenos sin ninguna conexión de servicios, y así se ha vivido por acá desde hace mucho. Lo que sale mal no es la parte de no tener conexión: es pagar precio de terreno con servicios por una parcela sin servicios, y luego enterarse de cuánto cuesta la diferencia.
Entonces: tres preguntas, y quién puede de verdad contestar cada una.
Agua
Es la primera pregunta que cualquiera debería hacer sobre un terreno en el desierto, y la que más cambia entre parcelas que están a una milla de distancia.
Acarrear el agua
Es lo más común para empezar, y la gente lo subestima como forma de vida y lo exagera como problema. Se pone un tanque de almacenamiento en la propiedad, se llena en una estación de agua a granel o con un servicio de entrega, y se bombea desde el tanque. Sin perforar, sin andar detrás de permisos, y funciona desde el día del cierre. Lo que le cuesta es un tanque, una bomba y un mandado que se repite.
Perforar un pozo
Se puede en buena parte de Arizona, y lo que determina el precio es la profundidad, por eso la cifra cambia tanto de una zona a otra. Lo que sirve no es buscar un promedio: es preguntar qué tan hondo tuvieron que perforar de verdad en las parcelas vecinas, porque ese es el número que anticipa el suyo. Por lo general, un perforador de pozos de la zona le dirá a qué profundidad ha encontrado agua en esa área, y suelen ser derechos al respecto porque un mal cálculo también les cuesta a ellos.
Un distrito o un sistema compartido
Algunas zonas rurales tienen servicio de un distrito de agua o un arreglo de pozo compartido. Donde existe, esta es la respuesta fácil, pero hay que confirmarlo para esa parcela en particular y no solo para la zona en general: los límites del servicio en el campo de Arizona no son nada ordenados.
Qué preguntar: "¿Qué hacen para el agua las parcelas alrededor de esta?" Pregúntele al vendedor, y luego pídale al condado o a un perforador de la zona que revise esa respuesta. Lo que hicieron los vecinos es el mejor pronóstico que hay de lo que tendrá que hacer usted.
Luz
Dos caminos, y casi siempre la distancia decide por usted.
Extender la línea de la compañía de luz
Si hay una línea cerca, llevar el servicio a la parcela puede ser muy razonable. Si la línea más cercana está lejos y hay terreno difícil de por medio, la extensión de verdad puede costar más que el terreno. La diferencia aquí es tan grande que cualquier cifra general no sirve de nada: la única respuesta que vale la pena viene de la compañía de luz que atiende esa zona.
Llámeles, deles el número de parcela y pida un presupuesto para extender la línea (line-extension estimate). Hágalo antes de comprar. Preguntar es gratis, y es la incógnita más grande en la mayoría de las parcelas rurales.
Paneles solares, baterías y un generador
Es la respuesta normal por acá, y ha mejorado y bajado de precio muchísimo. Un sistema de paneles solares con baterías y un generador para la semana mala del invierno es un arreglo muy conocido que mucha gente usa de forma permanente, no como un parche. Es un costo conocido, del que le pueden dar una cotización, que es más de lo que se puede decir de una extensión de línea a través de dos millas de piedra.
Drenaje y aguas negras
Donde no hay drenaje, que es en casi todos los lugares de los que estamos hablando, la respuesta normal es una fosa séptica. El departamento de salud o de medio ambiente del condado se encarga de los permisos y le puede decir qué implica en esa zona, incluso si se necesita una prueba de percolación y cuánto cuesta por lo general.
Vale la pena preguntarlo temprano, porque a veces la respuesta afecta en qué parte de la parcela puede construir, y eso a su vez afecta todo lo demás que tenía planeado.
Impuestos a la propiedad
Es la línea más callada de la lista, y la que la gente olvida buscar porque no es algo que se vea desde el camino.
Por lo general, un terreno rural sin construir paga pocos impuestos comparado con una casa, pero ese "por lo general" pesa mucho en la frase: la cifra cambia con la cantidad de acres, con el uso que el condado dice que tiene el terreno y con los límites de los distritos en los que le toque quedar a la parcela. Dos lotes a una milla de distancia pueden ser distintos.
Qué hacer: busque la parcela por APN con el tesorero del condado (Treasurer) donde está. Ellos publican gratis lo que se debe y lo que se cobró. Está revisando dos cosas: cuánto cuesta un año normal y si hay algo sin pagar en este momento. Los impuestos sin pagar se quedan con el terreno, no con la persona que los debía, así que es un número que usted quiere tener antes de acordar un precio, no después.
Sume la cifra anual a lo que le cuesta mantener el terreno, junto con todo lo anterior. En una parcela que piensa conservar por años, un recibo de impuestos que nunca buscó es la diferencia entre un plan y una sorpresa.
Caminos, y la diferencia que le cuesta dinero a la gente
Si solo pudiéramos subrayar una cosa en esta página, sería esta.
Hay un camino por el que se puede manejar, y hay un camino por el que usted tiene un derecho registrado de manejar. Muchas veces no son el mismo camino. El campo de Arizona está lleno de brechas que cruzan terreno privado por treinta años de costumbre y nada más. Eso funciona muy bien hasta el día en que el vecino pone una puerta, y entonces ya no funciona para nada.
- Pregunte qué le da el acceso a la parcela, y pida ver el documento. "Hay un camino" no es una respuesta a esa pregunta.
- Revise el plano de lotificación (plat map). Ahí se ve si el lote toca un camino que aparece en el mapa o si llega a uno por medio de una servidumbre. Nuestra guía sobre el plano de lotificación explica cómo leerlo.
- Pregunte cómo está de verdad el camino en agosto, no en la foto. Una ruta que necesita un vehículo alto, o que se deslava en temporada de monzón, sigue siendo acceso: solo que es acceso con un requisito de vehículo.
- Pregunte quién le da mantenimiento. Muchas veces la respuesta honesta es que nadie, o la gente que vive ahí. Eso es normal y vale la pena saberlo.
La versión en una frase: el acceso físico lo lleva hasta allá hoy. El acceso registrado hace que pueda seguir llegando. Confirme que tiene los dos; una compañía de títulos (title company) puede sacar lo que está registrado para esa parcela en particular.
Cómo juntar todo antes de comprar
- Pregúntele al vendedor qué hacen las parcelas de alrededor para el agua, la luz y el acceso.
- Llame a la compañía de luz con el número de parcela y pida un presupuesto para extender la línea.
- Llame al departamento de planeación del condado para preguntar qué puede construir y sobre la fosa séptica.
- Consiga el plano y confirme cómo se conecta la parcela a un camino.
- Busque el impuesto anual a la propiedad por APN con el tesorero del condado, y revise que no haya nada sin pagar.
- Sume el total honesto de todo eso al precio del terreno. Eso es lo que de verdad le cuesta la parcela.
Haga eso, y vivir sin conexión a la red deja de ser un riesgo y se vuelve un presupuesto. Las parcelas que le hacen daño a la gente son aquellas en las que nadie hizo el paso cinco.
Por qué preguntamos todo esto primero
Somos Tyson y Jennifer, una empresa familiar que trabaja con parcelas rurales sin construir en todo Arizona. El acceso y los servicios son dos de las cinco revisiones que hacemos en cualquier parcela antes de comprarla, junto con la zonificación, la zona de inundación y el título; la lista completa está en nuestra guía sobre qué revisar antes de comprar. Cuando publicamos una parcela, lo que sabemos del agua, la luz y el acceso va en el anuncio, incluidas las partes incómodas. Un comprador que se entera después del cierre es un problema que preferimos no crear.
Preguntas frecuentes
¿De dónde saca agua la gente en un terreno de Arizona sin conexión a la red?
Hay tres respuestas comunes: acarrearla y guardarla en un tanque, perforar un pozo, o conectarse a un distrito de agua o a un sistema compartido donde haya uno en la zona. Acarrearla es lo más común para empezar porque no necesita permisos ni perforación: un tanque, una forma de llenarlo y una bomba. Pregúntele al vendedor y a los vecinos cuál de las tres es lo normal en esa zona en particular.
¿Cuánto cuesta llevar la luz a una parcela rural?
Depende por completo de la distancia y del terreno, y la diferencia es enorme: un tramo corto hasta una línea cercana cuesta poco, mientras que un tramo largo por terreno difícil puede costar más que la parcela. La única respuesta confiable viene de la compañía de luz que atiende esa zona. Deles el número de parcela y pida un presupuesto para extender la línea antes de comprar.
¿Cuál es la diferencia entre un camino por el que puedo manejar y un camino que tengo derecho a usar?
Pasar por una brecha durante años no es lo mismo que tener un derecho registrado para usarla. El campo de Arizona está lleno de caminos que cruzan terreno privado por pura costumbre y no por un acuerdo. Pregunte qué le da a la parcela su acceso registrado, y pida ver ese documento. Una compañía de títulos puede sacar lo que está registrado para una parcela en particular.
¿Puedo vivir en una casa rodante (RV) en mi terreno mientras construyo?
Esa es una pregunta para el condado, y la respuesta cambia según el condado y la zonificación. Llame al departamento de planeación del condado, deles el número de parcela y pregúnteles directamente. Es una pregunta común y le darán una respuesta clara para esa zona.
¿Cuánto es el impuesto a la propiedad de un terreno sin construir en Arizona?
Cambia según la parcela y no hay una sola cifra que valga la pena dar. Por lo general es bajo en un terreno rural sin construir comparado con una casa, pero cambia con la cantidad de acres, con el uso que el condado dice que tiene el terreno y con los distritos en los que queda la parcela. Búsquelo por APN con el tesorero de ese condado: ellos publican gratis tanto el recibo anual como cualquier cantidad que esté sin pagar.
¿Un terreno sin conexión a la red es una mala inversión?
No. La mayor parte del terreno rural de Arizona no tiene conexión a la red, y se vende perfectamente bien. Lo que le hace daño a la gente es pagar precio de terreno con servicios por una parcela sin servicios. Saber cuál de las dos está comprando, y cuánto costaría llevar los servicios, es justamente la razón de hacer estas preguntas antes de comprometerse.
