Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
Un terreno sin construir no viene con un reporte de inspección. Nadie lo recorre con una tabla en la mano y le entrega una lista de lo que tiene mal. Lo que usted no revise lo va a descubrir después, casi siempre en el peor momento posible, que en un terreno rural suele ser el día en que llega con un tráiler.
Estas son las mismas cinco revisiones que hacemos en cada parcela antes de comprarla nosotros. No avanzamos con ninguna hasta tener respuesta a las cinco. Una parcela con un problema todavía puede ser una buena compra, siempre que el problema se conozca y se tome en cuenta en el precio, en vez de descubrirlo después.
Hágalas en este orden. Lo más barato va primero, a propósito.
1. Acceso legal: ¿puede llegar, y tiene permiso de hacerlo?
Esta es la que más dinero le cuesta a la gente, porque parece que tiene una respuesta obvia y no la tiene.
El acceso físico es si existe un camino. El acceso legal es si usted tiene un derecho registrado para usarlo. Una parcela puede tener un camino bonito y emparejado que llega hasta ella y aun así no tener ningún derecho registrado para que usted maneje por él, porque ese camino cruza los terrenos de tres vecinos y siempre ha sido así.
Qué hacer: busque la parcela en una imagen de satélite y siga la ruta desde el camino público con mantenimiento más cercano. Luego consiga el plano de lotificación (plat map) —nuestra guía sobre el plano de lotificación explica cómo leerlo— y fíjese si el lote toca un camino marcado en el mapa, si solo llega a uno por medio de una servidumbre, o si no muestra ninguna conexión clara. Después pregúntele directamente al vendedor, por escrito, cómo es el acceso legal a la parcela. Una compañía de títulos (title company) puede sacar el panorama completo de lo que está registrado para esa parcela en específico.
La pregunta que de verdad hay que hacer: no "¿hay un camino?", sino "¿qué me da el derecho registrado para usarlo, y puedo ver ese documento?"
2. Zonificación y uso permitido: ¿qué puede poner de verdad en el terreno?
No todo terreno es igual. Lo que el condado le deja hacer en una parcela cambia muchísimo, y la diferencia entre dos lotes que se ven idénticos en la imagen de satélite puede ser que en uno se permite vivir y en el otro no.
Qué hacer: llame o mande un correo al departamento de planeación y zonificación del condado donde está la parcela. Deles el número de parcela y explíqueles con palabras sencillas qué quiere hacer: poner una cabaña, estacionar una casa rodante (RV), tener unos cuantos animales, construir un taller, o tenerla sin hacer nada. Pregúnteles qué permite la zonificación y si lo que usted quiere necesita un permiso.
Esto toma una llamada o un correo. Si puede, pida la respuesta por escrito, y consígala antes de comprar. Cambiar la zonificación de una parcela después es todo un proyecto, no un simple trámite, y no es un proyecto que usted quiera descubrir que ya aceptó.
3. Servicios: luz, agua y drenaje
Por acá, la respuesta honesta muchas veces es "ninguno de los tres", y eso es completamente normal. Vivir sin conexión a la red (off-grid) es como vive de verdad buena parte del campo de Arizona. El problema nunca es que una parcela esté sin conexión a la red; el problema es enterarse de eso después de haber hecho su presupuesto como si sí la tuviera.
- Luz. ¿Qué tan lejos está la línea más cercana? Pregúntele a la compañía de luz que da servicio en esa zona cuánto costaría llevar el servicio hasta la parcela. A veces la cantidad es pequeña y a veces es más que el precio del terreno. Paneles solares más un generador es una respuesta normal por acá.
- Agua. ¿Hay un distrito de agua que dé servicio en la zona, un pozo compartido, o nada? Acarrear agua es algo común en muchas propiedades rurales de Arizona. En muchas zonas se puede perforar un pozo, y la profundidad es lo que define el costo, así que pregunte qué tan hondo tuvieron que perforar en las parcelas vecinas.
- Drenaje. Donde no hay drenaje público, la respuesta normal es una fosa séptica. El departamento de salud o de medio ambiente del condado se encarga de los permisos y le puede decir qué se necesita en esa zona.
Explicamos los tres con más detalle en nuestra guía sobre agua, luz y caminos.
4. Zona de inundación
El terreno del desierto se inunda. Los arroyos de Arizona corren con fuerza y rapidez cuando llegan a correr, y una parcela que está completamente seca trescientos sesenta días al año aun así puede estar dentro de un área de inundación marcada en los mapas.
Qué hacer: busque la dirección o las coordenadas en el servicio público de mapas de inundación de FEMA. Es gratis y toma un minuto. Lo que averigüe afecta en qué parte de la parcela le convendría construir, si asegurar una construcción será sencillo y, en algunos casos, si puede construir sin pasos adicionales.
Una parcela en zona de inundación no es automáticamente una mala compra. Es una parcela que debe tener un precio que lo refleje.
5. Título: quién es el dueño y qué tiene encima
Todo lo anterior tiene que ver con la tierra. Esta revisión tiene que ver con los papeles, y es la que tiene más probabilidad de sacar algo que ni el mismo vendedor sabía.
Empiece por lo gratis: busque al dueño registrado actual con el asesor del condado (Assessor) o el registrador del condado (Recorder) y confirme que coincide con la persona que le está vendiendo. Luego revise con el tesorero del condado (Treasurer) si la parcela tiene impuestos sobre la propiedad sin pagar. Los impuestos atrasados se quedan con el terreno, así que es una cantidad que usted quiere saber antes de acordar un precio, no después.
Después pague por la revisión de verdad. Una compañía de títulos busca todo lo que está registrado sobre la parcela —gravámenes, servidumbres, sentencias, cualquier cosa que un dueño anterior le haya dejado encima— y se encarga del cierre y del registro. En una parcela que usted piensa conservar, esta es la protección más barata de toda la compra.
Nuestra guía sobre cómo revisar a un vendedor de terrenos explica más a fondo qué pedir y de qué formas de pago es mejor alejarse.
El orden importa más que la lista
Todo lo de arriba está en la lista de cualquiera. Lo que de verdad ahorra dinero es hacerlo de lo más barato a lo más caro, para que una parcela quede descartada con una búsqueda gratis de dos minutos y no con un levantamiento topográfico que ya pagó.
- Registro del asesor del condado y plano de lotificación: gratis, en internet, dos minutos.
- Acceso y zonificación: gratis, un correo o una llamada para cada uno.
- Zona de inundación: gratis, una búsqueda.
- Servicios: un par de llamadas, todavía gratis.
- Búsqueda de título: cuesta dinero, y ahora sí vale la pena gastarlo.
- Levantamiento topográfico: solo si va a construir cerca de un lindero o si los registros y el terreno no coinciden.
Cómo usamos nosotros estas mismas cinco
Somos Tyson y Jennifer, una empresa familiar que trabaja con parcelas rurales sin construir en todo Arizona. Hacemos estas mismas cinco revisiones en cada parcela antes de comprarla. Cada una tiene que salir limpia, o dejamos por escrito por qué la compramos de todos modos, y no nos permitimos saltarnos esa parte. Una parcela con un problema conocido todavía puede ser una buena compra al precio correcto. Un problema que nadie dejó por escrito es otra cosa muy distinta.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre acceso legal y acceso físico?
El acceso físico es si existe un camino que lo lleve hasta allá. El acceso legal es si usted tiene un derecho registrado para usarlo. No son lo mismo, y una parcela puede tener uno sin el otro con mucha facilidad. Una brecha de tierra que cruza los terrenos de tres vecinos es acceso físico sin acceso legal, y es la sorpresa cara más común en los terrenos rurales.
Si una parcela no tiene servicios, ¿quiere decir que no puedo construir en ella?
Por lo general, no. Muchas propiedades rurales de Arizona se desarrollan sin conexión a la red, con agua acarreada o de pozo, paneles solares o un generador, y una fosa séptica. El punto de revisarlo es que vivir sin conexión a la red sea una decisión que usted tomó a propósito y con un presupuesto, y no algo que descubre después del cierre.
¿Cómo averiguo qué puedo construir en una parcela?
Llame o mande un correo al departamento de planeación y zonificación del condado donde está la parcela, deles el número de parcela y explíqueles qué quiere hacer con ella: una cabaña, una casa rodante (RV), un taller, animales. Ellos le dirán qué permite la zonificación. Hágalo antes de comprar, no después, y si puede, pida la respuesta por escrito.
¿Necesito un levantamiento topográfico para comprar un terreno sin construir?
No para evaluar una parcela. El plano de lotificación y el mapa de parcelas del asesor del condado normalmente bastan para decidir si le interesa. Un levantamiento hecho por un agrimensor con licencia vale lo que cuesta cuando está por construir cerca de un lindero, cuando las esquinas de verdad importan, o cuando los registros y lo que usted ve en el terreno no coinciden.
¿En qué orden debo hacer estas revisiones?
Primero lo más barato y lo más rápido. Busque el registro del asesor del condado y el plano de lotificación, luego el acceso, luego la zonificación, luego la zona de inundación: todo gratis y todo en internet. Solo cuando una parcela pasa esas revisiones gasta dinero en una búsqueda de título, y solo después de eso en un levantamiento topográfico. Hacerlo en ese orden quiere decir que nunca paga la opinión de un profesional sobre una parcela que una revisión de dos minutos habría descartado.
