Por Tyson y Jennifer Bundy, fundadores de Red Dirt Land Co
Casi todo lo que importa de un terreno es registro público. Quién es el dueño, qué tiene encima, por dónde pasan sus linderos: el condado tiene todo eso, casi todo es gratis, y casi todo se busca en minutos.
Además, un terreno se compra de forma distinta a una casa. Muchas veces no hay un agente de bienes raíces de ningún lado ni un banco que mande a un valuador, así que la tarea que normalmente otros harían por usted es tarea que usted hace por su cuenta. No es difícil. Simplemente le toca a usted.
Este es el orden en que nosotros lo haríamos.
1. Pida el número de parcela y busque usted mismo al dueño
Pídale al vendedor el APN, el número de parcela del asesor del condado (Assessor), y el condado donde está el terreno. Luego entre al sitio web del asesor de ese condado y búsquelo. Está buscando una sola cosa: el nombre que aparece como dueño registrado actual.
Hay tres resultados posibles. Coincide con el vendedor, y usted sigue adelante. Es el nombre de una compañía y el vendedor dice que es su compañía, lo cual está bien y es fácil de confirmar. O es otra persona completamente distinta, y en ese caso pregúntele directamente cómo es que puede venderlo. Hay respuestas normales, como una compra que todavía no se ha registrado o un contrato para comprarlo, pero usted quiere esa respuesta antes de que se mueva el dinero, no después.
Si todavía no tiene el APN, nuestra guía para encontrar un APN en Arizona tiene el enlace a la herramienta de búsqueda de cada condado.
Vale la pena saberlo: el número de parcela es una sola línea de texto y es información pública. Cualquier vendedor lo tiene a la mano, así que pedírselo por escrito debería ser un sí fácil.
2. Haga las cinco preguntas que un vendedor de verdad contesta en seguida
- ¿Cuál es el APN y en qué condado está? Debería tomarle segundos.
- ¿Cuál es la descripción legal que aparece en la escritura? Debería poder mandarle la escritura o la descripción copiada de ella.
- ¿Me puede mandar las coordenadas para ir a pararme en el terreno? Un vendedor de verdad quiere que usted lo vea. Que se ponga vago aquí es raro.
- ¿Quién se encarga del cierre y quién registra la escritura? Usted quiere un nombre —una compañía de títulos (title company) o una compañía de depósito en garantía (escrow)—, no un "nosotros nos encargamos de todo eso".
- ¿Qué tiene encima la parcela: impuestos atrasados, gravámenes, servidumbres? Un vendedor que hizo su propia tarea lo sabe. Uno que dice "nada" sin revisar puede ser que simplemente no se haya fijado.
Ninguna de estas preguntas es difícil. Para eso se hacen. No está poniendo a prueba tanto su honestidad como si de verdad conoce la parcela que está vendiendo.
3. Fíjese en cómo quiere que le paguen
De todo lo que hay en esta página, esta es la parte que tiene la respuesta correcta más clara, y por eso es la más fácil de revisar.
Lo normal: el dinero va a una compañía de títulos o de depósito en garantía, con un acuerdo por escrito, y se libera cuando se registra la escritura. Las dos partes quedan protegidas por el mismo arreglo, y ninguna tiene que confiar en la otra a ciegas.
Merece más preguntas: una transferencia a una cuenta personal · un pago con tarjetas de regalo, criptomonedas o una aplicación para mandar dinero · un depósito antes de que usted haya visto nada por escrito · que le pidan decidir hoy mismo · que le sugieran cerrar sin una compañía de títulos para ahorrar tiempo o cargos.
Ahorrar tiempo y cargos es algo real, y también es la razón que más se da para saltarse el paso que lo protege a usted. En una parcela que piensa conservar, compare lo que cuesta ese paso con lo que está comprando; normalmente la decisión no es difícil.
4. Use una compañía de títulos, aunque la parcela sea barata
Nadie lo obliga a usar una. En un lote muy económico, muchos compradores no la usan. Aun así, nosotros creemos que saltársela es un mal negocio, por tres razones que no tienen nada que ver con el trámite.
- Buscan lo que de verdad está registrado sobre la parcela, que es la única forma de enterarse de gravámenes, impuestos sin pagar o servidumbres de las que nadie le habló.
- Guardan el dinero, así que el trato no depende de que una parte confíe en la otra.
- Registran la escritura correctamente en el condado, que es el paso que lo hace a usted el dueño en los registros y no solo en los papeles que tiene en la mesa de su cocina.
Cerrar a través de una compañía de títulos le da las tres cosas al mismo tiempo. Por eso nosotros querríamos una en cualquier cosa que estuviéramos comprando, y por eso es razonable pedirla en cualquier cosa que usted compre.
5. Lea lo que firma, y guárdelo
Antes de firmar cualquier cosa, revise que el número de parcela y la descripción legal del documento coincidan con la parcela que buscó en el paso uno. Parece obvio. También es el lugar donde más se esconde un problema de papeleo, porque todos leen la descripción por encima.
Si la venta es con financiamiento del dueño, el pagaré debe decir la cantidad financiada, la tasa de interés, el pago, el plazo y qué pasa si un pago llega tarde, en palabras claras, en el papel, antes de que usted firme. Cualquier cosa que le expliquen de palabra pero que no esté en el documento no es parte de su trato. Pídala por escrito o dé por hecho que no existe.
Guarde una copia de todo lo que firme y de cada recibo que le den. Si algún día necesita aclarar un desacuerdo sobre qué se pagó y cuándo, esa carpeta es todo su argumento.
Ahora haga todo eso con nosotros
Somos Tyson y Jennifer, una empresa familiar que trabaja con parcelas rurales sin construir en todo Arizona. Preferimos que nos revise a que nos crea solo porque lo dice una página web, así que: pídanos el número de parcela, busque usted mismo al dueño registrado con el condado, y pídanos cerrar a través de una compañía de títulos. Le daremos las tres cosas sin que tenga que insistir.
Preguntas frecuentes
¿Cómo averiguo quién es de verdad el dueño de una parcela?
Pídale al vendedor el número de parcela (APN) y búsquelo en el sitio web del asesor del condado donde está el terreno. El asesor muestra al dueño registrado actual. Es gratis, es público y toma unos dos minutos. Si el nombre que aparece no tiene nada que ver con la persona que le está vendiendo, pregunte por qué antes de seguir adelante.
¿Es normal que un vendedor de terrenos pida un depósito para apartar una parcela?
Un depósito para apartar no es raro por sí solo. Lo que importa es a dónde va. Un depósito que se entrega en garantía (escrow) a una compañía de títulos, con un acuerdo por escrito que dice qué pasa con él, es algo normal. Si el depósito va a cualquier otro lado, pregunte qué pasa con él si la venta no se cierra, y pida esa respuesta por escrito.
¿Necesito una compañía de títulos para comprar un terreno sin construir?
No está obligado a usar una, y en parcelas muy baratas algunos compradores no la usan. Nosotros creemos que es un mal negocio. Una compañía de títulos revisa lo que está registrado sobre la parcela, maneja el dinero para que ninguna de las dos partes tenga que confiar en la otra, y registra la escritura correctamente en el condado. En una parcela que usted de verdad piensa conservar, es el seguro más barato de toda la compra.
¿Qué debe estar dispuesto a darme un vendedor de terrenos serio?
El número de parcela, el condado donde está, la descripción legal que aparece en la escritura, las coordenadas para que usted vaya a pararse en el terreno, y una respuesta clara sobre cómo se va a hacer el cierre y quién registra la escritura. Todo eso es normal pedirlo, y un vendedor que se dedica a los terrenos lo tendrá listo.
¿Cómo reviso a Red Dirt Land Co?
Exactamente como revisaría a cualquier otro. Pídanos el número de parcela, busque usted mismo al dueño registrado con el condado, y pídanos cerrar a través de una compañía de títulos. Le damos las tres cosas sin que tenga que insistir.
